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査定の種類
不動産査定の種類は色々あるのですか？


よく聞く不動産鑑定と街の不動産会社の査定と同じように思っていましたが、実は違いうようですね。詳しく教えてもらえますか？

はい、確かに似ているようですが違います。不動産鑑定とは土地や建物などの不動産の適正な地価価格などを判断することです。この不動産鑑定評価は不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて不動産鑑定士だけが行えるものです。不動産鑑定で評価されるのは地価公示や地価調査、相続税路線価評価などの公的なものその他民間企業や個人から依頼されて行う評価があります。

なるほど不動産鑑定士が行うものですか？不動産鑑定士ってどんな資格なんですか？

はい、不動産の鑑定評価を行うことが出来るのは国家資格である不動産鑑定士試験のすべてに合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士か不動産鑑定士の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士補です。

国家資格なんですね。どんな業務を行うんですか？

はい、不動産鑑定士の仕事には大きく分けて公的評価と民間評価があります。公的評価とは国や都道府県市町村などが土地の適正価格を公表するために行う地価公示や地価調査、相続税や固定資産税の課税の為の評価です。民間評価とは民間企業や個人などから依頼される評価業務の事です。

よくわかりました。不動産会社による査定はどうでしょうか？

はい、不動産査定は不動産会社などが算出する売却できそうな価格の事です。不動産会社が独自に算出したり不動産鑑定士に依頼して算出したりします。その為、依頼先によって金額が多少の違いが出ることがあります。

個人で不動産鑑定を依頼するのは、どんなどんな時がありますか？

個人が不動産鑑定を利用するのは一般的には不動産の売買や相続、贈与、財産分与などの場合が考えられます。

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道路の種類
前面道路の種類に違いがあるのですか？



相続予定の実家があるんですが、親に家の前の道路は私道であるが、相続した後に建て替えや売却をすることが出来るはずだと言われていたのですが、私道とはいったいどうゆうものなんでしょうか？

はい、まず道路は公道と私道に大きく分けられます。公道とは国や地方自治体が管理している道路が公道です。一方、私道とは個人などが所有管理している道路の事です。

確かに私道は「私の道」という字ですしね。

はい、次に一般的に指導は個人が単独で所有しているか複数の個人が共同で所有しております。

複数で所有している場合もあるんですね。親が言っていた建て替えは問題ないのでしょうか？

公道でも市私道でもその道路が建築基準法の道路であり敷地が２ｍ以上接していれば建物の建築許可を得られます。

よかったぁ。

ただ法的には建築が問題なくできる敷地でも、建築の工事を行うことが出来ない場合があります。

ええ～。何でですか？

はい、私道は維持管理も個人の責任と負担で行います。例えば複数の人が共同所有している私道に埋設している水道管や下水管が老朽化のため補修や交換をする場合などは私道の所有者が共同して私道の掘削や復旧をします。

確かに個人で所有しているのでそれは必要ですよね。

はい、その為、私道の持分を持っていない人がいざ建物を建て替えたりしたり上下水道の引き込みをしたりする場合、勝手に道路を掘ったり工事車両を通行させることはできません。

その場合、どのようにすればいいのでしょうか？

私道の持分を持っている所有者全員からの道路掘削承諾書や通行承諾書など、いわゆる許可が必要になります。

なるほど所有者の方々から許可をいただければいいんですね。

はい、私道の持分を持っている近隣の人たちと関係が良好であれば承諾書を得ることも可能ですが、多額の承諾料を要求されることもあります。また、近隣との仲が良くないなどの理由で承諾が得られないケースもあります。そうなるとせっかく建築の許可を得ることが出来ても工事自体が出来ません。

その場合、建て替えが出来ないということですよね。

そうですね。また建築が出来ない不動産では売りに出しても買う人がいないということになってしまいます。

どうしたらいいでしょうか？

はい、親御さんが元気な間に解決していく事がベストですね。私道で最も大きな問題は承諾許可が取れないということです。親御さんの代では近隣との付き合いもある為、このような問題があっても解決できる可能性が高くなりますが、子供同士になると近隣関係も希薄になり簡単に承諾してもらえることが少なくありません。

確かに親は近隣同士仲がいいけど、私は正直あまり付き合いがないです。

そうですよね。ですから相続予定の不動産問題は早めに把握し解決方法を探る必要がありますが親御さんが元気な間に解決できるように日頃から親子のコミュニケーションを持ち問題を共有しておくことが大切です。

先延ばしにしがちだけど、きっちと話し合った方がいいですね。

そうですね、特に私道の問題は法律的に複雑で人間観関係も絡んでくるため、専門家である地域密着の不動産会社センチュリー２１トライスのサポートを受けながら早期に解決を図ることをお勧めすます。

分かりました。ありがとうございます。

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境界越境
境界越境ってどのようなもの？



敷地の上を電線が通っている不動産を売却する際は、特別な手続きが必要なんのですか？

そうですね、その電線がご近所の家に引き込むための線なのか、電力事業者が管理している線なのかで変わってきます。またその線がどれ位の高さにあるかによっては土地の利用に制限がある場合もあります。

ご近所の方の線だった場合はどうでしょうか？

はい、敷地の上空については具体的に何メートルまでが所有権の範囲になるのか法律では決められていませんが、敷地内に他人の線が通ってるということは将来的に例えば建て替えをする時に改善する約束を書面で行っていることが多いので、まずはその書面があるかを確認していただきたいです。もしない場合は不動産会社にご相談ください。

電力会社の線の場合も書面があるんでしょうか？

ご近所さんの書面は覚書という書面に、電力会社などの送電線が通っている場合は、電線の敷地通過に関する契約書を締結している場合があります。

契約まで作成しているんですね。

以前は契約を締結していない状態が多かったんですが、最近では電気事業者が契約締結を求めている動きを増やしているようです。

どのような内容の契約なのですか？

電線の設置を目的とした地役権を設定する契約です。電線を通すために上空を使うための確認内容や安全面から高い建物を建てられないなど土地の利用制限をされていることが多く、登記することで不動産を売却した場合も次の所有者に引き継がれます。

建物の高さにも制限がかかる場合があるんですね。契約書がない場合はどうすればいいんですか？

その場合もまず不動産会社にご相談下さい。送電線の所有者が誰なのか確認し、建築の制限やその他に問題がないかを確認します。また電線が通っていることは過去の判例では、瑕疵に該当するとなっており現行の民法では契約不適合の問題になりますので必ず売却の際には買主への説明が必要です。

分かりました。その他に気を付けることはありますか？

よく聞かれることとして高圧線の下にある建物で電磁波が健康上問題ないかということです。

確かに電磁波の事は気になりますね。

電力会社の方に現地で調査をして頂くことも可能ですが、一般的には地上１．５メートルの高さで１０マイクロテスラといわれており、世界的な健康に関するガイドラインの基準と比べても低い数値になっています。またWHOからも電磁波と健康影響に関する証拠は因果関係とみなせるほど強くはないとしているようです。

そうなんですね。では送電線が通っている場合は、地役権設定登記の有無や契約書や覚書が無いかを確認すること。もしなかった場合でも不動産会社に相談すれば確認や必要手続きのサポートをして頂けるということですね。

はい、そうですね。

ありがとうございました。




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固定資産税
固定資産税の清算はなぜ行うの？



売却予定の不動産で先日清算金の話があり、その中で固定資産税の項目があったのですが、なぜ買主から固定資産税の清算金が頂けるのでしょうか？

不動産の売買で必要な手続きの一つが固定資産税清算金の支払いです。売買取引のあった不動産は一年の中で売主が所有している期間と買主が所有している期間が分かれるので一般的には固定資産税と都市計画税をそれぞれ負担し合うことになります。

でもそれは所有者が変わった時点で役所に届出すればいいのではないですか？

いいえ、固定資産税は課税された時点で納税者が確定するため、年度の途中で手放したとしても納税義務者が変更になる事はありません。つまり１月１日時点での所有者がその年の納税義務者となります。

つまり所有者が変わったとしても取引した年の納税義務者は売主のままということでしょうか？

そうですね。そのため売買契約時に所有権が変わる時点で日割清算して売主と買主それぞれ両方が該当期間の税負担をすることが一般的です。

一般的ということは別にしなくても良いということでしょうか？

そうなんです。実はこの取り決めは法律上必須の手続きではありません。そのためややこしいことになりそうであれば固定資産税の取り決めは除外して単純に取引をする不動産の価格だけで金銭授受を行ってもかまいません。

なるほど。

ただやっておかないと売主が損をすることになるので注意しましょう。

確かにそうですよね、分かりました。その他に気を付けないといけない点はありますか？

そうですね、不動産売却時の固定資産税の分担を決める際にはいつを起算日にするかが重要です。起算日の考え方は地域によって異なり関東では１月１日、関西では４月１日を起算日にする傾向があります。

へぇ～。

但し、どちらも確定的なものではなく関東でも４月１日、関西でも１月１日を起算日にするケースも見られます。起算日は売主と買主の合意で決まるため、どちらで計算するかはあらかじめ確認しておかなければなりません。

他には何かありますか？

不動産売却によって利益が出た場合は売却した翌年の申告期間に確定申告をしないといけません。これは固定資産税の清算金によって利益が出た場合も同様で、申告しなければペナルティーが科せられるため注意が必要です。

確かにそれは覚えておかないと危険ですね。

そうですね。また先程お話しした精算の取り決めは、売主と買主の双方で決めますが内容が複雑で決めることが難しいです。その為不動産会社に負担額を計算してもらうのがお勧めです。

分かりました。ありがとうございます。

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売却時の疑問
売主さんから売却時どんな質問が多い？


不動産の売却を考えているのですが、ほかの方からはどの様な質問を受けることが多いですか？

そうですね、ご売却の理由や経緯によっても異なるんですが、一般的には、「どれくらいの期間で売却できるのか？」、「売却にかかる費用はどのくらいなのか？」、「今は売り時なのか？」、「住みながら売ることが出来るのか？」などがあります。

なるほど、確かにどれも気になる事ばかりですね。ちなみに今は売り時なんでしょうか？

はい、今は売り時といえます。コロナ渦においても不動産売買は積極的に行われ、当社グループでも例年以上に多くのお客様の不動産売却のお手伝いをさせて頂いてます。

そうなんですか。自粛続きの中でも不動産を売買する人は多かったんですね？

はい、オンラインでご相談させて頂いたり、実際にお会いすると時も細心の注意を払いながら商談をさせて頂くなど、従来とは少しやり方を変えながらお手伝いをさせて頂きました。

そうすると売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか？

そうですね、地域によっても差があるんですが、概ね3か月から半年が一つの目安と思います。また相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかよっても、期間は変動します。

3か月より早く売れるということは、安く売却してしまったということですか？

確かにその様に思われる方もいらっしゃるんですが、そういうことではないんです？購入する不動産を探されている方は、それぞれ家探しをスタートする時期は異なります。探している方にとっては、半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったとしても逆に売主様として売却をスタートして、まだ間もないということもあります。不動産に限らす新着情報というのは、注目を集めやすく売却をスタートした時点が最も買主様の目に留まりやすいんです。良く不動産は縁のものとよく言われまが、まさにその通りだと思います。

なるほど、そういうことをあらかじめ知っておくのと知らないのとでは、気持ちの部分で全然違いますね。

そうですね、そういう意味でもご売却に関する疑問に対してしっかりと回答させて頂くことは、勿論のことお客様に知っておいていただきたい事や注意点などを一歩先にご説明させて頂ける不動産会社を選んでいただくことを勧めします。

確かにそうですね。不動産の売買はそう何度もすることではないので、予め教えていただけると助かりますね。

おっしゃる通りで、不動産において何がわからないかが分からないまま、売買を進めるのではなくご理解いただきたいことなど、しっかりと説明しながらお手伝いできる不動産会社を選んでいただける事が大事です。今回は、売却の期間や売り時かどうかの説明でしたが、その他にも多くの疑問が出ってくると思いますので、お気軽にご質問ご相談いただければと思います。

なるほど、ありがとうございます。

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相続不動産評価
相続不動産ってどう評価するの？

相続財産を評価する際、不動産の価格はどうやって計算されるんですか？

はい、建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見れば
すぐに分かります。固定資産税評価額に記載してある評価額がそのまま相
続税評価額となります。問題なのは土地の価格です。
土地の評価額は固定資産税通知書の評価額と同じではありません。

評価額と違うんですか？

はい、同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算するための評価額は違
います。まず相続をする時は、路線価地域にあるか倍率地域にあるかによ
って計算方法が変わります。

路線価というのはよく聞きますが倍率地域って何ですか？

はい、倍率地域とは簡単にいうと路線価のついてないエリアのことです。

路線価が付いていないエリアっていうのがあるんですか？

はい、そうなんです。それでは路線価地域の計算方法から教えてもらえま
すか？

はい。まず路線価についてですが、その年の1月1日現在の価格を7月1日
に国税庁が発表しています。この路線価に土地の面積をかけて土地の価値
を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

なぜ80％なのですか？

路線価は1月1日に評価を行い前後の途中で変更されません。年度途中での
時価の値下がりによって相続税を払いすぎることのないように路線価は、
時価より20％少なく評価しているんです。

なるほど、予め時価の変動についても想定してあるんですね。

では実際の計算方法について教えて下さい。

はい、まずは国税庁のホームページにある路線価図を開いていただき、相続
される土地の前面道路に記載してある数字を確認してください。例えば150
Fと記載してあればその土地の路線価は１㎡あたり15万円となります。路線
価図に記載してある価格は1,000円単位となっておりますので、０を３つ付
け足して頂ければ簡単に価格がわかります。

数字の後ろに付いているアルファベットは何ですか？

はい、それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物
を建てている人に関係してくる記号になります。

路線価を確認したら次は何をすればよいのですか？

はい、次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。地
積と記載してある欄の数字が土地の面積です。その面積と路線価をかけてく
ださい。たとえば先程の例で示した土地が100㎡だった場合、15万円×100
㎡で1,500万円となります。

意外と簡単なんですね。

はい、これだけだと簡単なんですが実際には、土地の間口や地形は様々です。
先程計算した価格からこの土地の使い勝手の良さ悪さを考慮して土地の価格
を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さ
い。

税理士さんに相談すれば良いのですね。

いえ、税理士さんは、あくまで税金のプロであって不動産のプロではありま
せん。ですので路線価に面積をかけた価格をそのまま相続評価額として相続
税を申告されるケースが拝見されます。

調整をしていないということですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、多く相続税を払っていることになりま
せんか？

そういうことになりますよ。ですので多くの土地を相続される場合には、土
地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めいたします。

次に倍率地域のケースを教えてもらえます？

はい、先ずは国税庁のホームぺージから財産評価基準の目次のページを開い
て、評価倍率表の一般土地を開きます。そして対象の土地がある市町村をク
リックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地を確認して下さい。

倍率が分かれば次に何をすればよいのですか？

はい、倍率が分かれば土地の固定資産税評価額にその倍率をかければ土地の
相続税評価額が算出できます。

よくわかりました。ありがとうございました。

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センチュリー21で不動産取引をされたお客様から頂いたアンケートから、その一部のコメントをご紹介いたします。

信頼度地域一番のプロフェッショナルとして住まいを想う仕事、

人生を輝かせる使命という理念を忘れずお客様の住まいへの想いをかなえるお手伝いをさせていただきます。

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不動産雑学を紹介させていただきます！

売買契約や賃貸契約は20歳以上のイメージがあるかもしれませんが、2022年4月の法改正によって、18歳から売買契約・賃貸契約共に、親の同意がなく実施することが可能になりました。

しかし、多くの賃貸借契約や売買契約では保証人または保証会社が必要となります。保証人を必要とする場合は親を指定するケースが一般的なため、親の同意や親との相談はあったほうが望ましいのは変わりません。

ただ、法改正によって18歳からできることが増えているので、是非この機会に知っていただけたらと思います。

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火災保険は保険料を安くするために長期契約している人も多いかと思います。しかし、引っ越しをすることになったなどで、火災保険を解約する必要が生じる場合もあります。そのとき、支払い済みの保険料はどうなるか気になりませんか？

10年などの長期契約をしている場合、1年契約を10回繰り返すよりも保険料が割安になっています。その場合、割引を適用しているため途中解約できないのではないか、と心配に思う人がいるかと思います。しかし、そのような心配は不要です。火災保険はいつでも解約することができます。また、契約期間の途中で解約した場合、未経過の分の保険料も返還されます。

解約返戻金は未経過保険料ともいいます。長期一括払いをした場合の解約返戻金は、一括払保険料に経過年月に応じて定められた割合を乗じた金額となります。

※返戻率は保険会社によって異なりますので、どれだけの保険料の返還があるのかは保険会社に確認してみてください

ちなみに、地震保険も途中解約可能です。火災保険と同様、残りの契約期間に応じた保険料が解約返戻金として返還されます。地震保険の返戻率は保険会社によって違いはなく、どの保険会社でも同一になっています。

これからも不動産雑学を投稿していきますので見ていただけると嬉しいです。