西尾市・碧南市・安城市・岡崎市の不動産売却はセンチュリー21トライス,株式会社トライス

初めて不動産を売却する方へ

 
　不動産の売却は人生の大きな節目の一つです。不安や疑問も多いかと思いますが、一歩ずつ進めていけば、きっと納得のいく結果
  を得られるはずです。ここでは、初めての方でも安心して進められるよう、売却の基本的な流れとポイントをご案内します。

1. 売却の目的を明確にする

   最初に、「なぜ売却するのか」を整理しましょう。住み替え、資金の確保、相続問題など、目的によって進め方が変わります。目
   的が明確になると、次のステップがスムーズに進みます。

2. 不動産の価値を知る

   不動産の市場価値を知ることは売却成功の第一歩です。信頼できる不動産会社に査定を依頼し、客観的な価格を把握しましょう。
   査定は無料で行っている会社も多いので、複数の業者に依頼して比較するのがおすすめです。

3. 売却活動の準備をする

　以下の準備が必要です。

　必要書類の確認　：建築当初の設計図書（間取り図等）や固定資産税の納税通知書などを用意します。

　物件の清掃や整備：第一印象が大切です。部屋を整えることで買主の印象が良くなります。

4. 信頼できるパートナーを選ぶ

　売却をサポートしてくれる不動産会社選びは重要です。次の点を基準に選びましょう。

　●対応が丁寧で信頼できる

　●地域や物件に詳しい

　●適正価格での売却を提案してくれる

5. 売却活動を開始する

　ネット広告等を通じて買主を探します。不動産会社が計画的に売却活動を進めてくれます。

6. 売買契約と引き渡し

　買主が決まったら契約を結び、最終的に物件を引き渡します。この際、手続きや必要な費用（仲介手数料、税金など）についても
　確認しておくことが大切です。

サポートを受けながら安心して進めましょう

　不動産の売却は専門知識が必要な場面も多いですが、信頼できる専門家や不動産会社のサポートを受けることで、スムーズに進め
　ることができます。不明点があれば、遠慮せず相談してください。

センチュリー２１トライスはあなたの不動産売却が成功し、次のステップに向かうお手伝いができれば幸いです。

オーナーチェンジ
賃貸中の物件でも不動産売却は可能？

マイホームを購入したのですが転勤になってしまい、現在賃貸で貸しているのですが、この状態のまま売却することはできるのでしょうか。

今回のような場合、オーナーチェンジ物件として売却することができます。

なるほどオーナチェンジ物件ですか、何か特別な不動産取引なのでしょうか。

いえ、オーナーチェンジで物件を売却する手順は、大まかに言えば通常の売却とほとんど変わりません。ただ売却価格の査定方法が投資用不動産であるために居住用の物件と異なり物件自体の収益力に基づいて不動産価格を求める方法すなわち収益還元法を用いて査定が行われます。

居住用として売却する場合と査定方法が違うんですんね、他に気を付けておくポイントはありますか？

居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。というのも一般的な居住用物件に比べて物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営む者などに限られてしまい、物件のニーズが狭まってしまいます。

一般的な居住用物件に比べると収益物件のニーズは少ないかもしれないですね。

はい、またオーナーチェンジ物件は内覧ができないため、売却価格によっては売却が難しく時間がかかってしまうケースがあります。もし、入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題ありませんが、珍しいケースです。内覧ができないということは、原状回復費用がどのくらいかかるかが不透明で検討者にとってリスクがあると言えます

確かに物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね。あとオーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者には事前に告知しないといけないですか？

いえ、事後報告で問題ありません。オーナーチェンジをすることに借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。オーナーチェンジ物件の売却後に売主と買主の連名で知らせるのが一般的です。その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。その他にもオーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性も高いので、まずは不動産会社に相談して、売却に向けたアドバイスをもらいましょう。

• ☎0563-75-3338
  

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意思能力
名義人が認知症の場合不動産売却は可能？



親族名義の不動産があって、名義人が認知症なんですがこの場合の不動産売却はどうなりますか？

不動産売買などの法律行為を行うためには、当事者の意思能力が必要となります。不動産の所有者が意思能力が無い場合には、不動産売買を行うことはできません。

もし、不動産を売買してしまった場合は、どうなるんですか？

意思能力のない方の契約は無効となります。

では、相続などで名義が変更になるまでは、その不動産の処分は出来ないんですか？

認知症であっても、医師の診断結果で判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。そうでない場合は成年後見制度を利用する、と言う事になります。
ただし、成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。

どういった事に注意が必要なんですか？

成年後見制度とは、認知症などが原因で意思能力が無い者に代わって家庭裁判所の選任した成年後見人が法律行為を行うことができる制度です。家庭裁判への申し立てから選任まで数か月は必要となります。また、ご家族が後見人になるとは限りません。
司法書士や弁護士などの法律の専門家が選任されることがあります。
成年後見人は被成年後見人の資産を守る役でもあるので、自宅以外の資産が多く売却の必要が無い場合には、売却しないという判断をする事もあります。
仮に成年後見人が売却をしようとしても、家庭裁判所が許可を出さないというケースも考えられます。

必ず売却できるわけでは無いんですね。何からすればいいのでしょうか？

不動産の事ですので、まずは不動産会社に相談してみて下さい。不動産取引では司法書士が意思確認をしますので、事前にご本人と司法書士が面談し、進むようなケースもあります。そうでなくても、成年後見制度を利用する場合の相談もできます。専門家と連携できる不動産会社を選ばれると良いと思います。

相談は早いに越したことは無いですね。

はい。ますます高齢化も進み、同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。裁判所の売却許可などの必要のない「任意後見制度」を利用し、将来に備える事も
重要になってくるかと思います。任意後見制度とは、本人に十分な判断能力があるうちに、判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。

わかりました、有難うございます。

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告知義務
どんなことが告知の対象になるの？

不動産広告で物件情報の中に、告知事項ありと記載されているものがあるのですが、どのような内容なのですか？

まず、宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる内容は購入者に伝えないといけないという決まりがあり、これを告知義務と言っています。

つまり、告知事項ありと記載されている場合は、購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということですね。

はい、そうです。

具体的にはどんなケースがありますか？

対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。

家の中で亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね？

確かにわからないことがほとんどです。ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、査定価格にも大きく影響しますので、査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。

亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか？

これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、2021年10月8日に国土交通省から「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。

その中では告知をしなくても良いケースとして、売却する場合は２つのケースの記載があります。

一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死亡の場合。

二つ目は対象不動産の隣接や、マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合です。

賃貸の場合は？

賃貸に出される場合は、この2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。

自然死であれば伝える必要はないんですね。

原則ではそうなんですが、普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、事件性や社会への影響が高い場合や、買主や借主から質問があった場合はお伝えいただく必要があります。

亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか？

買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、いわゆる嫌悪施設がある場合です。

このような場合は、告知事項ありと記載されずに、近隣に墓地ありというように直接的な表現で重要事項説明書に記載されることもあります。

ということは売主のするべきことは、不動産を買おうとする人の気持ちになって、その判断に影響がありそうなことがあれば、査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方が良いということですね。

そうですね。嫌悪施設については不動産会社の方でも確認することができますので、特に亡くなった方がいる場合には査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。

わかりました。

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相続登記
相続登記は義務化されるの？



相続登記が義務化されると聞いたんですが。

2021年4月、相続登記を義務とする不動産登記法の改正が国会で可決成立しました。

どうして相続登記は義務化されたのですか？

所有者不明土地問題の解決を目的として、義務化されることになります。

所有者不明土地問題ですか？

所有者が不明であったり、所有者は判明しているものの所在が分からなかったり連絡がつかない土地の事です。不法投棄などで近隣問題となったり、復旧復興事業が進められない等の問題が起きています。

どのような法律になるのですか？

不動産を取得した相続人に対し、「その取得を知った日から3年以内に、所有権の移転登記を申請しなければならない」と義務付けがされました。

もしそれまでに登記申請をしなければどうなるのですか？

正当な理由が無くその申請を怠ったときは、10万円以下の過料が課せられます。

もう施行されているのですか？

まだ施行はされておりません。2024年4月28日までには施行されると思われます。


では、施行されるまでの相続は登記義務が無いのですか？

相続の発生が施行の前後に拘わらず、適用されます。

施行前の相続でも登記義務があるんですね。

ですので、現時点で相続人となっていて名義変更登記が未了の方も、法律が施行されたら相続登記が必要です。未了のままですと、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。

気を付けないといけませんね。

まずは不動産会社に相談し、司法書士事務所を紹介してもらうと良いかと思います。

わかりました。有難うございます。

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市街化調整区域の売却
市街化調整茎の売却は難しい？


市街化調整区域内の不動産を売却する場合、市街化区域内の場合と何か違うのですか？

はい。不動産はその土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を建てることができませんので、売却が難しい場合が多くなります。

建物が建てられないんですか？私の実家は市街化調整区域内にあるのですが。

そのようなケースもよくあり、行政から開発許可を取って建物を建築されたのだと思います。既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。

そうなんですね。何か注意点はありますか？

はい。まずはその建物が合法的に開発許可を取得している建物かどうかがポイントです。しっかりと開発許可を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、同じ規模で同じ用途の建物であれば再建築することができます。
また、開発許可を得ていない場合でも、登記簿に記載されている地目が宅地になっているかの確認も必要です。

もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなるんですか？

その場合、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。地域によっては、家の敷地同士の間隔が100m以内に一定数以上、例えば50個以上連続している場合、建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。

その他に違いはありますか？

不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、調整区域では都市計画税がかからず、税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。

メリットもあるんですね。

そうですね。建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、その地域でどのような条例が定められているかによっても違います。またどのような方に向けて販売をするかによってメリットの打ち出し方も変わってきますので、お気軽にご相談いただければと思います。

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譲渡税率
所有期間によって譲渡税率は違うの？



不動産を売却した時に税金がかかるんですよね？

はい、「譲渡所得税」というものが課税されます。

不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが？

譲渡所得には「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3つが課税されますが、
所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。

所有期間はどのように決まるのですか？

不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、保有期間が5年未満か超えているかによって変わってきます。5年未満の場合には「短期譲渡所得」、5年以上の場合には「長期譲渡所得」となります。

短期と長期があるんですね。それぞれについて教えてください。

はい。まず「短期譲渡所得」ですが、譲渡所得に対して「所得税」は３０％、「住民税」は９％となります。

では、長期はどうですか？

「長期譲渡所得」では、譲渡所得に対して「所得税」が１５％、「住民税」が５％となります。

そんなに税率が違うんですね!?

そうなんです。ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、これは所得税の額に対して課税されます。
分かりやすく合計すると、短期は３９．６３％、長期は２０．３１５％となります。

倍くらい変わってくるんですね。

そうですね。但し、所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。

では、所有を開始した日ですが、契約日を基準とするのでしょうか？それとも引渡し日を基準とするのでしょうか？どちらを基準に判断すればよいのでしょうか？

はい、まず所有を開始した日を取得日といいますが、取得日は新築か中古かによって違ってきます。

新築と中古で違うのですね。

はい、新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。

所有期間の終わりはいつになるのですか？

所有期間の終わりを譲渡日と言い、新築・中古ともに引渡し日が基準となります。
但し、先ほどもお話しましたが、５年経過したかの判定は、譲渡した年の１月１日時点で５年経っているかどうかを判定基準とします。


ということは、実際には５年以上所有しているのに、税法上では５年所有していると認めてもらえないケースがあるのですか？

はい、そうですね。６年所有していれば全く問題ありませんが所有期間が５年数カ月の場合、税法上５年所有と認められないケースがあるので注意が必要です。


ちなみに、相続した場合には所有期間はどうなるのですか？

相続された場合には、被相続人の取得した日を引き継いで所有期間を考えます。


よくわかりました。有難うございます。

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# 2階にリビングがあるお家のメリット・デメリット 家を建てる際、リビングルームの配置は重要な検討事項の一つです。伝統的には1階にリビングを配置することが一般的でしたが、最近では2階にリビングを設けることが増えています。この記事では、2階にリビングがあるお家のメリットとデメリットについて考えてみましょう。 ## メリット ### 1. 眺望とプライバシー 2階にリビングを配置することで、より良い眺望を楽しむことができます。高い位置からの景色は、日常の生活を豊かにします。また、2階にあるため、通りからの視線を気にせずにリラックスでき、プライバシーが確保されます。 ### 2. 騒音の軽減 1階に比べて2階は通りからの騒音が少ないことが多いです。これは、静かなリビング空間を確保するために重要です。特に都市部に住む場合、交通騒音や近隣の騒音から逃れたいという人にとって、2階にリビングがあることは魅力的です。 ### 3. 安全性 2階にリビングがある場合、洪水や盗難などの災害からの安全性が向上します。1階に比べて高台にあるため、自然災害に対するリスクが低減し、家族の安全が確保されます。 ### 4. 庭園やバルコニーへのアクセス 2階にリビングがある場合、庭園やバルコニーへのアクセスが容易です。これにより、屋外での食事やリラックスが楽しめ、家の周りの自然をより身近に感じることができます。 ## デメリット ### 1. 階段の利用 2階にリビングがある場合、階段を上り下りする必要があります。特に高齢者や身体的な制約のある人にとっては、階段の利用がハードルとなることがあります。また、小さな子供がいる家庭では、安全面に気をつける必要があります。 ### 2. 温度の調節 2階に位置するリビングは、1階に比べて気温が高くなることがあります。夏は暑く、冬は冷える可能性があるため、適切な断熱材や冷暖房システムが必要です。エネルギーコストが増加する可能性があることにも注意が必要です。 ### 3. 家事の効率性 キッチンや洗濯室など、家事に関連するスペースが1階にある場合、2階にリビングがあると家事の効率性が低下する可能性があります。食事の用意や洗濯物の運搬が煩雑になることが考えられます。 ## まとめ 2階にリビングがあるお家には、眺望やプライバシーの向上、騒音軽減、安全性の向上など多くのメリットがあります。しかし、階段の利用、温度の調節、家事の効率性など、デメリットも存在します。家族の生活スタイルや個人の好みに応じて、2階にリビングを設けるかどうかを検討し、適切な選択をすることが重要です。 2階にリビングがあるお家は、特に景色を楽しみたい方やプライバシーを重視する方にとって魅力的な選択肢である一方、家事の効率やアクセスに関しては注意が必要です。最終的な決定は、家族全体の要望とニーズに合わせて行うべきです。

瑕疵物件
心理的瑕疵瑕疵物件って売却できるの？

今回は心理的瑕疵のある物件の売却についてお話したいと思います。

心理的瑕疵って何ですか？

はい。例えば自殺や殺人のあった不動産や、近くに墓地があったりというケースで、人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを総じて心理的瑕疵と言います。

え、そんな物件って売れるんですか？

はい、そういった物件でも実際、取引はされています。

でも、当然普通の物件よりは安いんですよね？

そうですね。相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。

確かに新居を買おうと思った時に、抵抗を感じる人も多そうですね。

不動産の価格は周辺の相場に加え、どれだけ多くの需要がありそうかも価格に影響されます。

心理的瑕疵物件は当然需要が低いですよね。

そうです。なので、心理的瑕疵物件の売却は相場より安くなりやすいのです。

それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、何か気を付けることはありますか？

はい。必ずしていただきたいことは、買主様への告知です。何も知らずに買主様がその不動産に引越され、後で近所の方などから心理的瑕疵に該当するようなことを知らされた場合、トラブルになるケースもあります。

なるほど、どのタイミングで告知すれば良いですか？

まずは、不動産会社と媒介契約を結ばれる際にお伝えください。そして、買主に対しては売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。口頭だけでは後でトラブルになるリスクがありますので、物件状況報告書にも記載していただくことになります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際に告知するということは、自殺があった不動産として販売されることになるのですか？

そこまではっきりとは明記しません。物件資料等に「告知事項あり」と記載して販売活動をすることになります。

そうなんですね。価値が下がるという話がありましたが、実際にはどれくらい下がってしまうのですか？

心理的瑕疵の内容にもよりますが、例えば近くにお墓があると言ってもどれくらい気になるのかにも影響されますので、一概にはお伝えにくいのですが、１～２割程ですかね。建物内で亡くなった方がいる場合も、それが自殺か他殺かによっても変わります。他殺の場合ですと相場の半値以下と思っていただいた方が良いかと思います。

けっこう影響あるのですね。

残念ですが実際のところそうなんです。先ほどお伝えした通り、需要の多さも価格に影響されますので、自殺や殺人があった場合では、個人の方ではなかなか買い手がなく、不動産会社が買い取るケースが多いです。

確かに気にする方も多そうですよね。

気にしない方もいらっしゃいます。以前担当させていただいたお客様で、お墓の真横の不動産を買われた方がおっしゃっていたのは、お墓だから高い建物も建たないだろうし日当たりも良くて安く買えるなら良いという方もいらっしゃいました。

なるほど。そういう考え方もありますね。

心理的瑕疵物件に該当するからと言ってあきらめずに、一度ご相談いただくことをお勧めします。それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。

そうですね。ありがとうございました。

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収益物件
収益物件の売却は通常と異なるの？



賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、居住用の不動産との違いはありますか？

はい、賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となりますので、買主は投資を目的として買うことになります。ですので、利回りを考えて取引されます。

ということは査定の方法も違うのですか？

そうですね。収益物件ですと収益還元法という手法で査定されます。居住用の場合は近隣の事例や、建物の価値で査定金額が決められますが、収益物件は家賃収入に対する利回りで金額を算出します。

そうなんですね。売却するときに押さえておきたいポイントはありますか？

特に押さえていただきたいことは２つあります。1つ目は、依頼する不動産会社の選び方です。居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。マンションの1部屋を賃貸に出している場合でしたら大きな差はありませんが、一棟マンションやビル等になってくると専門知識も異なります。

そうなんですね。2つ目はなんですか？

ご売却されるタイミングです。投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上できるので、所得税などの税金対策になります。また、ローンの支払額のうち、元金返済分は経費にすることができず、利息分のみが経費として計上できます。

減価償却費と、ローンの利息分は経費に計上できるんですね。

そうです。ローンの支払額は一定の場合でもその内訳は、最初のうちは利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。そして、元金分の金額が減価償却費を上回った時、節税効果も薄れますので売却のタイミングとしては良いと思われます。

なるほど。いくらで売れるかばかり気にしていましたが、そういう知識も必要ですね。

そうですね。そういった知識を持った営業マンのいる会社に依頼されると良いかと思います。

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